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BONUS 110%: sanzioni e rischi per il professionista

BONUS 110%: sanzioni e rischi per il professionista

Il testo del Decreto Rilancio fa emergere un elemento incontrovertibile: per riuscire ad usufruire delle agevolazioni ivi previste (tra cui il c.d. Superbonus 110%, così chiamato per il riferimento l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi antisismici, di installazione di impianti fotovoltaici o delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici) è necessario produrre una corposa, oltre che puntuale e veritiera, documentazione volta a dimostrare la sussistenza di tutti i requisiti necessari.


Per fare questo il committente dovrà necessariamente avvalersi di diverse professionalità (imprese, certificatori, termotecnici, ingegneri, architetti, progettisti e così via) le quali saranno, ognuno per la propria parte di competenza, fondamentali per l’ottenimento dei vari vantaggi fiscali.

1. CHI VIENE SANZIONATO

E’ bene precisare che, in caso di errata o falsa dichiarazione (anche solo parziale) circa la sussistenza dei requisiti, e fatta salva l’applicazione di sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, ad essere sanzionati pesantemente sono sia il contribuente/committente, che comunque sarà il soggetto di riferimento nei controlli effettuati dall’Agenzia delle Entrare, che del singolo professionista.

2. LE SANZIONI A CARICO DEL PROFESSIONISTA

In particolare, il decreto in parola prevede per il rilascio di “attestazioni e asseverazioni infedeli”, e per ciascuna attestazione o asseverazione resa, l’applicazione nei confronti dei professionisti della sanzione amministrativa pecuniaria di importo variabile da un minimo euro 2.000 ad un massimo di euro 15.000. E’ bene precisare che la “non veridicita’ delle attestazioni o asseverazioni comporta la decadenza dal beneficio da cui consegue l’onere di versamento allo Stato di tutte le somme dovute da parte del committente.

Inoltre, ai professionisti è imposto l’obbligo di stipulare apposita polizza di assicurazione a copertura di eventuali danni provocati a clienti (ed al bilancio dello Stato), con massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni e, comunque, di importo complessivo non inferiore a 500.000 euro.

Sanzioni specifiche sono poi previste per i committenti ritenuti dall’Erario c.d “furbetti”. Nei confronti di questi, e precisamente verso coloro che fanno istanza del bonus senza averne (anche solo parzialmente) diritto, l’Agenzia delle Entrate procederà al recupero integrale dell’importo della detrazione concessa maggiorato degli interessi (art. 20 DPR n. 602/1973) e delle sanzioni (art. 13 dlgs n. 471/1997), con accertamento che potrà essere effettuato a campione entro 8 anni. Resta inteso che con il committente potrà rispondere in solido anche il fornitore che ha applicato lo sconto oppure i cessionari per il pagamento dell’importo del credito d’imposta e degli interessi.

In definitiva, nel caso in cui venisse riscontrata da parte dell’Agenzia delle Entrate l’insussistenza dei requisiti, il professionista potrà essere tenuto costretto al risarcimento integrale del danno procurato al committente oltre che sanzionato pesantemente dal punto di vista pecuniario. Da parte sua, il committente potrà essere costretto al versamento integrale delle somme non versate, maggiorate di interessi e sanzioni che possono raggiungere anche il 200% della misura dei crediti.

COMPRAVENDITA: Lo Studio vince una causa per vizi urbanistici

COMPRAVENDITA: Lo Studio vince una causa per vizi urbanistici

In seguito all’acquisto dell’immobile, la nuova proprietaria Tizia – difesa in giudizio dall’Avv. Andrea Baldrati – è stata resa edotta della sua non conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie

Il vizio era emerso nel corso di una perizia redatta successivamente all’acquisto, quale atto prodromico ad una nuova vendita dell’immobile da parte di Tizia, al fine di verificarne la regolarità urbanistica.

Si precisa che la perizia oggi è resa necessaria in virtù delle odierne prassi, le quali richiedono, nell’ambito degli atti di trasferimento immobiliare, l’allegazione di una c.d. relazione tecnica integrata ad opera di un professionista abilitato, il quale attesta, tra le altre, la conformità catastale allo stato di fatto, fornendo supporto all’attività del notaio rogante.

Conseguentemente, l’allora proprietaria Tizia, al fine di procedere con la vendita dell’immobile – poi regolarmente effettuatasi – ha dovuto sopportare, oltre al compenso del Geometra per la redazione della perizia, anche le spese per la sanatoria in favore del Comune di Bologna, per un esborso totale di € 4.640,76.

Davanti al Giudice di Pace di Bologna, l’Avv. Baldrati ha chiamato in causa il dante causa (venditore) di Tizia, producendo il rogito di vendita inter partes da cui si evinceva la dichiarazione di conformità dell’immobile oltre alla garanzia per vizi urbanistici, chiedendo così il rimborso di tutte le spese sostenute dalla propria Cliente.

Con sentenza il Giudice accoglieva la richiesta di rimborso, ma nel limite del 50%, in quanto – a tenore dello stesso provvedimento – la controparte avrebbe venduto l’immobile in perfetta buona fede, anche se la dichiarazione di conformità dell’immobile non poteva escludere la responsabilità a carico del venditore.
Secondo il Giudice, Tizia avrebbe dovuto comunque compiere un esame approfondito sullo stato dell’immobile prima dell’acquisto al fine di verificare la conformità urbanistica.

Sulla base di queste considerazioni, è stata quindi applicata la regola della responsabilità in parti uguali, che prevede una sorta di presunzione di pari responsabilità tra l’acquirente e il venditore.

Il Giudice ha quindi condannato la controparte al pagamento di metà delle spese sostenute da Tizia in relazione al vizio urbanistico, oltre al ristoro di tutte le spese processuali (comprese quelle dovute a titolo di compenso dell’Avvocato Baldrati).

Qui sotto potete scaricare la sentenza in commento (annerita in alcuni punti per motivi di privacy).

RECESSO DA PRELIMINARE: legittimo se manca l’abitabilità dell’immobile

RECESSO DA PRELIMINARE: legittimo se manca l’abitabilità dell’immobile

È giustificato il rifiuto del promissario acquirente che non stipula la compravendita definitiva di un immobile in assenza dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia (anche ove il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune, per la quale deve comunque attivarsi il venditore).

L’acquirente ha infatti l’interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale a cui esso è destinato, in termini di fruibilità commerciabilità del bene.


È quanto ha ribadito la Corte Suprema con recente ordinanza del 20 Maggio 2020, n. 9226.

I FATTI.

In seguito alla firma del premilinare di vendita dell’immobile, Tizio, prossimario acquirente, viene informato dell’assenza del relativo certificato di agibilità e del mancato completamento di una pratica di condono edilizio riguardante i posti auto coperti.

Egli, pertanto, oppone ai futuri venditore la non commerciabilità dell’immobile in questione, chiedendo il differimento della data di stipulazione del contratto definitivo in attesa della documentazione essenziale, con contestuale riduzione del prezzo di vendita a circa la metà di quanto originariamente pattuito.

Stante l’assenza di qualsiasi riscontro, Tizio decide di non comparire alla data fissata per il rogito dinnanzi al notaio. A quel punto, i promissari acquirenti gli comunicano la volontà di recedere dallo stesso preliminare, agendo in giudizio per il riconoscimento della legittimità di tale decisione.

Costituitosi in giudizio, Tizio chiedeva il rigetto della domanda dei promissari venditori, proponendo altresì domanda riconvenzionale per l’accertamento della leggitimità del suo recesso, invocando, perciò, la condanna degli attori al pagamento del doppio della caparra.

Il Tribunale accoglieva le domande di Tizio, tenuto conto dell’interesse del medesimo ad acquistare un immobile dotato del certificato di agibilità ed in regola con la normativa urbanistica.
La decisione veniva confermata sia in sede di appello sia in Cassazione, ritenendosi giustificato il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva dell’immobile in assenza della documentazione richiesta da Tizio.
In particolare è stato valutato l’inadempimento dei venditori alla luce del parametro codicistico dell’art. 1455 c.c., trattandosi dunque di inadempimento di non scarsa importanza, avuto riguardo al prevalente interesse del promissario acquirente a conseguire la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere alla funzione sociale ed economica connessa alla fruibilità e commerciabilità del bene.

EREDITA’ IMMOBILIARE: ecco le regole per l’attribuzione diretta

EREDITA’ IMMOBILIARE: ecco le regole per l’attribuzione diretta

Quando si eredità un bene immobile, può capitare che questo non sia comodamente divisibile tra i vari eredi (es un terreno agricolo o un appartamento), e soprattutto, che alcuni o tutti di questi abbiano intenzione di chiederne l’attribuzione personale.

Al fine di procedere ad una corretta attribuzione del bene, secondo la Cassazione Civile Sez. VI – 2 Ord., 20/03/2019, n. 7869 risulta anzitutto fondamentale capire se uno fra i coeredi sia titolare, a monte, di una quota maggiore rispetto agli altri. Infatti, in questo caso tale erede potrà prevalere, in applicazione del principio del “favor divisionis”, sugli altri coeredi, anche qualora questi avanzino una richiesta congiunta di attribuzione, ed anche qualora accorpando le loro quote superino il valore della quota del coerede antagonista.

Diversa, invece, è l’ipotesi in cui i coeredi siano titolari, “ab origine”, di quote identiche, poichè in tal caso l’attribuzione del bene sarà rimessa al libero apprezzamento giudice sulla base di ragioni di opportunità e convenienza, che consentiranno di valutare il diverso criterio legale della richiesta di attribuzione congiunta.

Si procederà, invece, con la vendita all’incanto solamente qualora non sia ravvisabile alcun criterio obiettivo di preferenza.

E’ infine importante sottolineare che anche qualora un coerede offra una cifra superiore rispetto al prezzo di stima per l’attribuzione del bene, tale attribuzione dovrà ugualmente essere effettuata secondo i parametri sopra indicati “non caratterizzandosi il procedimento divisionale come una gara tra i coeredi”. 


IMMOBILI: il risarcimento da eccessivo rumore notturno

IMMOBILI: il risarcimento da eccessivo rumore notturno

La Cassazione Civile, pronunciandosi a Sezioni Unite, con sentenza n. 2611/2017 ha chiarito che l’assenza di un danno fisico documentato non impedisce il risarcimento del danno conseguente ad immissioni illecite, allorché siano stati lesi il diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione ed il diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, quali diritti costituzionalmente garantiti, nonché tutelati dall’art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo, la prova del cui pregiudizio può essere fornita anche con presunzioni.

Nel caso in cui il sonno notturno (o più generalmente la normale conduzione di vita quotidiana) fosse alterato o disturbato da fonti eccessivamente rumorose provenienti da negozi o abitazioni vicine alla propria, oltre alla cessazione dell’eccessivo rumore notturno, potrà essere richiesto e ottenuto anche il risarcimento del danno.

Quanto al soggetto nei confronti dei quale è possibile richiedere il risarcimento, la giurisprudenza ha chiarito che il proprietario dell’immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività.

In conclusione, qualora sia accertato che i rumori provenienti dal fondo vicino o dal locale sotto-casa siano eccessivi, si potrà agire chiedendo l’immediata interruzione della molestia, e qualora ricorrano i presupposti, anche il risarcimento del danno.

IMMOBILI: contratto “preliminare di preliminare” e compenso del mediatore

IMMOBILI: contratto “preliminare di preliminare” e compenso del mediatore

Recentemente la Corte di Cassazione con sentenza n. 923/17 ha chiarito che il contratto preliminare di preliminare, possibile purché sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela, fa sorgere il diritto alla provvigione del mediatore conseguente non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti.

Deve quindi essere considerato un “affare” idoneo a far sorgere il diritto al compenso qualunque atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Pertanto, anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far nascere il diritto alla provvigione.