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IMMOBILI: il risarcimento da eccessivo rumore notturno

IMMOBILI: il risarcimento da eccessivo rumore notturno

La Cassazione Civile, pronunciandosi a Sezioni Unite, con sentenza n. 2611/2017 ha chiarito che l’assenza di un danno fisico documentato non impedisce il risarcimento del danno conseguente ad immissioni illecite, allorché siano stati lesi il diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione ed il diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, quali diritti costituzionalmente garantiti, nonché tutelati dall’art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo, la prova del cui pregiudizio può essere fornita anche con presunzioni.

Nel caso in cui il sonno notturno (o più generalmente la normale conduzione di vita quotidiana) fosse alterato o disturbato da fonti eccessivamente rumorose provenienti da negozi o abitazioni vicine alla propria, oltre alla cessazione dell’eccessivo rumore notturno, potrà essere richiesto e ottenuto anche il risarcimento del danno.

Quanto al soggetto nei confronti dei quale è possibile richiedere il risarcimento, la giurisprudenza ha chiarito che il proprietario dell’immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività.

In conclusione, qualora sia accertato che i rumori provenienti dal fondo vicino o dal locale sotto-casa siano eccessivi, si potrà agire chiedendo l’immediata interruzione della molestia, e qualora ricorrano i presupposti, anche il risarcimento del danno.

IMMOBILI: contratto “preliminare di preliminare” e compenso del mediatore

IMMOBILI: contratto “preliminare di preliminare” e compenso del mediatore

Recentemente la Corte di Cassazione con sentenza n. 923/17 ha chiarito che il contratto preliminare di preliminare, possibile purché sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela, fa sorgere il diritto alla provvigione del mediatore conseguente non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti.

Deve quindi essere considerato un “affare” idoneo a far sorgere il diritto al compenso qualunque atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Pertanto, anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far nascere il diritto alla provvigione.

IMMOBILE CON IPOTECA: il mediatore deve comunicarlo alle parti

IMMOBILE CON IPOTECA: il mediatore deve comunicarlo alle parti

Il mediatore deve comunicare alla parte acquirente le circostanze – a lui note – che potrebbero pregiudicare la “sicurezza” della compravendita immobiliare.
Questo, il principio di diritto emesso dalla Corte di Cassazione – con Sentenza n. 27482/19 – ribadendo che sul mediatore grava una responsabilità qualificata che impone al medesimo un determinato obbligo informativo.

Nel caso specifico, Tizia – promissaria acquirente – aveva stipulato un preliminare di compravendita, salvo poi essere informata – dal mediatore incaricato – circa l’esistenza di un’ipoteca gravante sull’immobile oggetto di acquisto.
Circostanza, questa, che era però nota al mediatore già nella fase delle trattative precedenti alla stipula dello stesso preliminare.

La Corte, richiamando il canone di diligenza tipico di una professione qualificata, ha ricordato che l’interesse del mediatore alla provvigione non deve mai prevalere su quello delle parti, coinvolgendo quest’ultime in affari ad elevato rischio o poco convenienti.

In questo senso, il mediatore deve acquisire – in sede di trattative – quelle informazioni conoscibili e propedeutiche ad un affare (fra cui vi rientrano certamente informazioni ricavabili dalle visure presenti su pubblici registri), per verificare l’esistenza di vincoli o altre circostanze riguardanti l’immobile oggetto di trattative.

Se da tale verifica, emergono circostanze che potrebbero incidere sulla convenienza o sul livello di rischio dell’affare, il mediatore è tenuto ad informare la parte acquirente.

In caso contrario, l’omessa informazione integra una responsabilità ai sensi dell’art. 1759 co. 1 c.c., come tale idonea a legittimare il rifiuto da parte della cliente di pagare la provvigione al professionista.

Lo stesso rifiuto potrà essere opposto, qualora il mediatore non fosse a conoscenza di informazioni pregiudizievoli, laddove però tali informazioni – come nel caso dell’esistenza di un’ipoteca – sarebbero state facilmente reperibili con l’uso della diligenza richiesta a chi svolge per professione l’attività di intermediazione.

Agenzia Entrate Riscossione: quando si può pignorare la casa?

Agenzia Entrate Riscossione: quando si può pignorare la casa?

Pignoramento della prima casa: una doverosa premessa

Come noto, il pignoramento immobiliare rappresenta quella procedura esecutiva che, salvo casi di assegnazione diretta del bene, si caratterizza per la messa in asta dell’immobile del debitore per poi procedere, con il ricavato della vendita, al pagamento dei creditori procedenti.

Capita molto di frequente che l’Agenzia Entrate Riscossione figuri come creditore procedente, ossia come colui che instaura la procedura, aggredendo non solo immobili commerciali (ad esempio, capannoni), ma anche abitazioni comunemente ritenute “Prima casa”.

Vediamo allora quando e se l’Agenzia delle Entrate Riscossione può procedere con il pignoramento della prima casa del debitore.

 

Quando è possibile il pignoramento della prima casa?

Fin dall’inizio bisogna mettere in chiaro una cosa: non si deve fare confusione tra quello che comunemente si intende per “Prima Casa” (in ambito di agevolazioni fiscali, ad esempio), ed il significato invece da considerare in caso di procedure esecutive poste in essere dall’Agenzia Entrate Riscossione.

Quando si parla di impignorabilità della cosiddetta “Prima Casa” da parte di Agenzia Entrate Riscossione, ossia di impossibilità per quest’ultima di mettere all’asta l’immobile del debitore, in realtà deve intendersi unicamente il caso in cui immobile abitativo aggredito sia effettivamente l’unico di proprietà del debitore, oltre ad essere quello nel quale vi risiede anagraficamente.

Pertanto, nulla conta se il bene immobile goda dei “Benefici Prima Casa” (ad esempio IMU), oppure sia stato acquistato in tale modo; ciò che conta al fine di evitare che l’Agenzia delle Entrate possa aggredire l’immobile è che questo soddisfi tutte le seguenti caratteristiche:

  • è l’unico immobile di proprietà del debitore;
  • è adibito a uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
  • non è classificabile come immobile lusso, villa (A/8), castello o palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9).

Per fare un esempio concreto, l’immobile sarà in linea di massima pignorabile se il debitore possiede una quota (anche minima) di un altro immobile, oppure qualora risieda in un immobile diverso rispetto a quello di proprietà (magari ceduto in affitto o comodato).

Tuttavia esistono altri limiti al ricorrere dei quali Agenzia delle Entrate Riscossione non può comunque procedere al pignoramento dell’immobile. In ogni caso l’ente riscossore potrà procedere con il pignoramento solamente nel caso in cui:

  • il debito sia di importo complessivo superiore a 120 mila euro;
  • il debitore possieda immobili per un valore totale superiore a 120 mila euro;
  • siano trascorsi almeno sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato/rateizzato il debito.

In linea di massima, quindi, salvo i casi ricordati, la legge concede la possibilità all’Agenzia delle Entrate e Riscossione di procedere con il pignoramento dell’abitazione comunemente intesa come cosiddetta “Prima Casa” del contribuente, proprio come accade con qualunque altro creditore privato (ad esempio: banche).

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Pignoramento immobile: esistono altri limiti che impediscono ad Agenzia Entrate Riscossione di procedere con il pignoramento della casa?

Come detto, salvo i casi sopra indicati, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può procedere al pignoramento degli immobili del debitore proprio come se fosse un creditore qualunque.

Pertanto, nel caso in cui un soggetto abbia più di un immobile, oppure il suo unico immobile sia affittato e lui risieda in un altro posto, oppure ancora si tratti di un bene che seppur l’unico sia in realtà accatastato come ufficio, negozio o magazzino, l’Agenzia delle Entrate e Riscossione potrà far partire il pignoramento.

Tuttavia è bene precisare che per avviare un pignoramento immobiliare nei confronti del debitore, non solo il debito vantato da Agenzia delle Entrate e Riscossione deve essere superiore a € 20.000,00; ma dovrà anche essere preceduto da apposita iscrizione di ipoteca.

È evidente che, anche se è stata iscritta regolarmente ipoteca, occorre sempre che importo del debito sia effettivamente congruo e proporzionato rispetto al valore del bene oggetto di ipoteca.

In altri termini, deve ritenersi illegittima un’ipoteca iscritta su immobile per un valore irrisorio, ovvero non potrà essere iscritta per una somma eccessiva rispetto al credito che mira a garantire.

Vale la pena precisare che alcune Corti, tra cui la Commissione Tributaria Provinciale di Milano (sentenza 847/46/17), hanno ritenuto che la soglia dei 20.000,00 € sia da calcolare unicamente rispetto al credito tributario.

Pertanto, qualora una cartella riporti crediti misti (ad esempio: INPS, INAIL, multe, bolli auto, ecc…) ai fini del computo della soglia sopra indicata dovranno essere considerati solamente i debiti tributari.

Utile, infine, ricordare che a differenza del pignoramento, l’ipoteca può essere iscritta su qualunque immobile, anche sull’unica casa del debitore.

Quanto alla procedura per l’iscrizione dell’ipoteca, l’Agenzia Entrate Riscossione è tenuta a rispettare alcuni termini. In particolare, l’ipoteca è legittima se è scaduto il termine:

  • di 60 giorni dalla notifica della cartella di pagamento, senza che sia stata versata alcuna somma da parte del contribuente;
  • di 30 giorni decorrenti dal termine per il pagamento in caso di avviso di accertamento esecutivo;

Attenzione: l’iscrizione ipotecaria deve essere obbligatoriamente preceduta da un preavviso di ipoteca inviato al debitore da parte dell’Agenzia Entrate Riscossione, contenente l’avviso che se nel termine di 30 giorni non si provvederà al pagamento delle somme iscritte dovute, avrà luogo l’iscrizione ipotecaria.

Qualora il debitore non abbia ricevuto tale preavviso, scoprendo successivamente l’avvenuta iscrizione di ipoteca, potrà chiedere l’annullamento dell’ipoteca stessa.

Pertanto, è molto importante seguire anche la fase relativa al preavviso e quella relativa alla successiva iscrizione di ipoteca poiché eventuali errori da parte di Agenzia Entrate Riscossione potrebbero portare all’invalidazione della procedura.

 

Come evitare il pignoramento della seconda casa e abbattere i debiti

Una prima soluzione è quella di affidarsi a consulenti di fiducia, analizzare l’intera posizione debitoria (molte somme richieste dal riscossore possono essere cancellate per prescrizione), valutare ogni strada concretamente percorribile e adatta rispetto alle possibilità del singolo debitore.

Le soluzioni esistono per porre un argine all’attività di riscossione, ed in particolare, alle pretese dell’erario. Sarà compito del consulente legale valutare le possibili “difese” e, laddove vi sono le condizioni, suggerire al Cliente la strada migliore per evitare l’aggressione della prima casa da parte del fisco.

Elemento questo, che può tranquillizzare e non poco i debitori che sentono il peso di una situazione finanziaria che potrebbe colpire la loro abitazione o un bene immobile fatto proprio dopo anni di faticoso lavoro, e che magari rappresenta anche un elemento fondamentale per l’economia della famiglia.

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: nessuna provvigione se si stipula solo un patto di opzione

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: nessuna provvigione se si stipula solo un patto di opzione

Con la recente Sentenza n. 30083 del 19.11.19, la Cassazione ha ribadito un principio oramai maggioritario: la conclusione di un patto di opzione, con cui una parte ad esempio dichiara di acquistare un immobile ad una determinata cifra, lasciando l’altra parta libera di accettare o meno, non fa maturare in capo al mediatore il diritto alla provvigione.

A tal riguardo è infatti necessario che l’affare sia tecnicamente “concluso”, vale a dire che si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti (venditore e acquirente dell’immobile) ad agire per la esecuzione specifica del contratto (art. 2932 c.c.) ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del contratto (in tale definizione vi rientra quindi anche un preliminare di vendita).

Non vi rientra, invece, il patto di opzione perchè con esso – dice la Cassazione – si è costituito soltanto un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, idoneo a vincolare una parte soltanto e costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento.