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IMMOBILI: il risarcimento da eccessivo rumore notturno

IMMOBILI: il risarcimento da eccessivo rumore notturno

La Cassazione Civile, pronunciandosi a Sezioni Unite, con sentenza n. 2611/2017 ha chiarito che l’assenza di un danno fisico documentato non impedisce il risarcimento del danno conseguente ad immissioni illecite, allorché siano stati lesi il diritto al normale svolgimento della vita familiare all’interno della propria abitazione ed il diritto alla libera e piena esplicazione delle proprie abitudini di vita quotidiane, quali diritti costituzionalmente garantiti, nonché tutelati dall’art. 8 della Convenzione europea dei diritti dell’uomo, la prova del cui pregiudizio può essere fornita anche con presunzioni.

Nel caso in cui il sonno notturno (o più generalmente la normale conduzione di vita quotidiana) fosse alterato o disturbato da fonti eccessivamente rumorose provenienti da negozi o abitazioni vicine alla propria, oltre alla cessazione dell’eccessivo rumore notturno, potrà essere richiesto e ottenuto anche il risarcimento del danno.

Quanto al soggetto nei confronti dei quale è possibile richiedere il risarcimento, la giurisprudenza ha chiarito che il proprietario dell’immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività.

In conclusione, qualora sia accertato che i rumori provenienti dal fondo vicino o dal locale sotto-casa siano eccessivi, si potrà agire chiedendo l’immediata interruzione della molestia, e qualora ricorrano i presupposti, anche il risarcimento del danno.

IMMOBILI: contratto “preliminare di preliminare” e compenso del mediatore

IMMOBILI: contratto “preliminare di preliminare” e compenso del mediatore

Recentemente la Corte di Cassazione con sentenza n. 923/17 ha chiarito che il contratto preliminare di preliminare, possibile purché sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela, fa sorgere il diritto alla provvigione del mediatore conseguente non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti.

Deve quindi essere considerato un “affare” idoneo a far sorgere il diritto al compenso qualunque atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Pertanto, anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far nascere il diritto alla provvigione.

IMMOBILE CON IPOTECA: il mediatore deve comunicarlo alle parti

IMMOBILE CON IPOTECA: il mediatore deve comunicarlo alle parti

Il mediatore deve comunicare alla parte acquirente le circostanze – a lui note – che potrebbero pregiudicare la “sicurezza” della compravendita immobiliare.
Questo, il principio di diritto emesso dalla Corte di Cassazione – con Sentenza n. 27482/19 – ribadendo che sul mediatore grava una responsabilità qualificata che impone al medesimo un determinato obbligo informativo.

Nel caso specifico, Tizia – promissaria acquirente – aveva stipulato un preliminare di compravendita, salvo poi essere informata – dal mediatore incaricato – circa l’esistenza di un’ipoteca gravante sull’immobile oggetto di acquisto.
Circostanza, questa, che era però nota al mediatore già nella fase delle trattative precedenti alla stipula dello stesso preliminare.

La Corte, richiamando il canone di diligenza tipico di una professione qualificata, ha ricordato che l’interesse del mediatore alla provvigione non deve mai prevalere su quello delle parti, coinvolgendo quest’ultime in affari ad elevato rischio o poco convenienti.

In questo senso, il mediatore deve acquisire – in sede di trattative – quelle informazioni conoscibili e propedeutiche ad un affare (fra cui vi rientrano certamente informazioni ricavabili dalle visure presenti su pubblici registri), per verificare l’esistenza di vincoli o altre circostanze riguardanti l’immobile oggetto di trattative.

Se da tale verifica, emergono circostanze che potrebbero incidere sulla convenienza o sul livello di rischio dell’affare, il mediatore è tenuto ad informare la parte acquirente.

In caso contrario, l’omessa informazione integra una responsabilità ai sensi dell’art. 1759 co. 1 c.c., come tale idonea a legittimare il rifiuto da parte della cliente di pagare la provvigione al professionista.

Lo stesso rifiuto potrà essere opposto, qualora il mediatore non fosse a conoscenza di informazioni pregiudizievoli, laddove però tali informazioni – come nel caso dell’esistenza di un’ipoteca – sarebbero state facilmente reperibili con l’uso della diligenza richiesta a chi svolge per professione l’attività di intermediazione.

AGENZIA ENTRATE RISCOSSIONE: quando può pignorare la casa?

AGENZIA ENTRATE RISCOSSIONE: quando può pignorare la casa?

Diversamente da quanto accade per gli altri creditori, Agenzia delle Entrate Riscossione può procedere con il pignoramento dell’abitazione del contribuente solamente al ricorrere di determinate condizioni.

Nel pignoramento della prima casa

Anzitutto, Agenzia delle Entrate Riscossione non può mai procedere con il pignoramento della “prima casa”.

E’ bene precisare, però, che parliamo di “prima casa” quando ricorrono i seguenti requisiti:

  • è l’unico immobile di proprietà del debitore;
  • è adibito a uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
  • non è di lusso, (cioè non ha le caratteristiche previste dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969) e non è comunque una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9).

Nel pignoramento degli altri immobili

Se il contribuente ha la piena proprietà, o anche quote, su altri immobili (es. seconda casa, quota su un bene ereditario, un terreno, ecc.), in questo caso l’ente riscossore potrà procedere con il pignoramento solamente nel caso in cui:

  • il debito è di importo complessivo superiore a 120 mila euro;
  • il debitore possiede immobili per un valore totale superiore a 120 mila euro;
  • siano trascorsi almeno sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato/rateizzato il debito.

Molto importante è seguire anche la fase relativa al preavviso e quella relativa alla successiva iscrizione di ipoteca poiché eventuali errori da parte di Agenzia Entrate Riscossione potrebbero portare all’invalidazione della procedura.

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MEDIAZIONE IMMOBILIARE: nessuna provvigione se si stipula solo un patto di opzione

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: nessuna provvigione se si stipula solo un patto di opzione

Con la recente Sentenza n. 30083 del 19.11.19, la Cassazione ha ribadito un principio oramai maggioritario: la conclusione di un patto di opzione, con cui una parte ad esempio dichiara di acquistare un immobile ad una determinata cifra, lasciando l’altra parta libera di accettare o meno, non fa maturare in capo al mediatore il diritto alla provvigione.

A tal riguardo è infatti necessario che l’affare sia tecnicamente “concluso”, vale a dire che si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti (venditore e acquirente dell’immobile) ad agire per la esecuzione specifica del contratto (art. 2932 c.c.) ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del contratto (in tale definizione vi rientra quindi anche un preliminare di vendita).

Non vi rientra, invece, il patto di opzione perchè con esso – dice la Cassazione – si è costituito soltanto un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, idoneo a vincolare una parte soltanto e costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento.