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IMMOBILI: contratto “preliminare di preliminare” e compenso del mediatore

IMMOBILI: contratto “preliminare di preliminare” e compenso del mediatore

Recentemente la Corte di Cassazione con sentenza n. 923/17 ha chiarito che il contratto preliminare di preliminare, possibile purché sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela, fa sorgere il diritto alla provvigione del mediatore conseguente non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti.

Deve quindi essere considerato un “affare” idoneo a far sorgere il diritto al compenso qualunque atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Pertanto, anche una proposta di acquisto integrante “preliminare di preliminare” può far nascere il diritto alla provvigione.

IMMOBILE CON IPOTECA: il mediatore deve comunicarlo alle parti

IMMOBILE CON IPOTECA: il mediatore deve comunicarlo alle parti

Il mediatore deve comunicare alla parte acquirente le circostanze – a lui note – che potrebbero pregiudicare la “sicurezza” della compravendita immobiliare.
Questo, il principio di diritto emesso dalla Corte di Cassazione – con Sentenza n. 27482/19 – ribadendo che sul mediatore grava una responsabilità qualificata che impone al medesimo un determinato obbligo informativo.

Nel caso specifico, Tizia – promissaria acquirente – aveva stipulato un preliminare di compravendita, salvo poi essere informata – dal mediatore incaricato – circa l’esistenza di un’ipoteca gravante sull’immobile oggetto di acquisto.
Circostanza, questa, che era però nota al mediatore già nella fase delle trattative precedenti alla stipula dello stesso preliminare.

La Corte, richiamando il canone di diligenza tipico di una professione qualificata, ha ricordato che l’interesse del mediatore alla provvigione non deve mai prevalere su quello delle parti, coinvolgendo quest’ultime in affari ad elevato rischio o poco convenienti.

In questo senso, il mediatore deve acquisire – in sede di trattative – quelle informazioni conoscibili e propedeutiche ad un affare (fra cui vi rientrano certamente informazioni ricavabili dalle visure presenti su pubblici registri), per verificare l’esistenza di vincoli o altre circostanze riguardanti l’immobile oggetto di trattative.

Se da tale verifica, emergono circostanze che potrebbero incidere sulla convenienza o sul livello di rischio dell’affare, il mediatore è tenuto ad informare la parte acquirente.

In caso contrario, l’omessa informazione integra una responsabilità ai sensi dell’art. 1759 co. 1 c.c., come tale idonea a legittimare il rifiuto da parte della cliente di pagare la provvigione al professionista.

Lo stesso rifiuto potrà essere opposto, qualora il mediatore non fosse a conoscenza di informazioni pregiudizievoli, laddove però tali informazioni – come nel caso dell’esistenza di un’ipoteca – sarebbero state facilmente reperibili con l’uso della diligenza richiesta a chi svolge per professione l’attività di intermediazione.

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: nessuna provvigione se si stipula solo un patto di opzione

MEDIAZIONE IMMOBILIARE: nessuna provvigione se si stipula solo un patto di opzione

Con la recente Sentenza n. 30083 del 19.11.19, la Cassazione ha ribadito un principio oramai maggioritario: la conclusione di un patto di opzione, con cui una parte ad esempio dichiara di acquistare un immobile ad una determinata cifra, lasciando l’altra parta libera di accettare o meno, non fa maturare in capo al mediatore il diritto alla provvigione.

A tal riguardo è infatti necessario che l’affare sia tecnicamente “concluso”, vale a dire che si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti (venditore e acquirente dell’immobile) ad agire per la esecuzione specifica del contratto (art. 2932 c.c.) ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del contratto (in tale definizione vi rientra quindi anche un preliminare di vendita).

Non vi rientra, invece, il patto di opzione perchè con esso – dice la Cassazione – si è costituito soltanto un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, idoneo a vincolare una parte soltanto e costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in caso di inadempimento.


COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: responsabilità del mediatore per omessa informazione

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: responsabilità del mediatore per omessa informazione

Secondo quanto ribadito dalla Cassazione Civile Sentenza  del 21/02/2017 n° 4415 “Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l’ordinaria diligenza, l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione”.

Si precisa, infatti, che l’art 1759 cc obbliga il mediatore ad informare le parti su quelle circostanze a lui note idonee ad incidere sull’affare, in particolare sulla valutazione e la sicurezza del medesimo, e quindi, sulla sua conclusione.

Come più volte ricordato dalla giurisprudenza, l’attività del mediatore deve sempre essere svolta nel rispetto dei doveri di correttezza e della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza), ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.

Ad esempio, il promissario acquirente sarà legittimato a rifiutare il pagamento della provvigione in caso di mancata informazione da parte del mediatore sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita.