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IMMOBILE CON IPOTECA: il mediatore deve comunicarlo alle parti

IMMOBILE CON IPOTECA: il mediatore deve comunicarlo alle parti

Il mediatore deve comunicare alla parte acquirente le circostanze – a lui note – che potrebbero pregiudicare la “sicurezza” della compravendita immobiliare.
Questo, il principio di diritto emesso dalla Corte di Cassazione – con Sentenza n. 27482/19 – ribadendo che sul mediatore grava una responsabilità qualificata che impone al medesimo un determinato obbligo informativo.

Nel caso specifico, Tizia – promissaria acquirente – aveva stipulato un preliminare di compravendita, salvo poi essere informata – dal mediatore incaricato – circa l’esistenza di un’ipoteca gravante sull’immobile oggetto di acquisto.
Circostanza, questa, che era però nota al mediatore già nella fase delle trattative precedenti alla stipula dello stesso preliminare.

La Corte, richiamando il canone di diligenza tipico di una professione qualificata, ha ricordato che l’interesse del mediatore alla provvigione non deve mai prevalere su quello delle parti, coinvolgendo quest’ultime in affari ad elevato rischio o poco convenienti.

In questo senso, il mediatore deve acquisire – in sede di trattative – quelle informazioni conoscibili e propedeutiche ad un affare (fra cui vi rientrano certamente informazioni ricavabili dalle visure presenti su pubblici registri), per verificare l’esistenza di vincoli o altre circostanze riguardanti l’immobile oggetto di trattative.

Se da tale verifica, emergono circostanze che potrebbero incidere sulla convenienza o sul livello di rischio dell’affare, il mediatore è tenuto ad informare la parte acquirente.

In caso contrario, l’omessa informazione integra una responsabilità ai sensi dell’art. 1759 co. 1 c.c., come tale idonea a legittimare il rifiuto da parte della cliente di pagare la provvigione al professionista.

Lo stesso rifiuto potrà essere opposto, qualora il mediatore non fosse a conoscenza di informazioni pregiudizievoli, laddove però tali informazioni – come nel caso dell’esistenza di un’ipoteca – sarebbero state facilmente reperibili con l’uso della diligenza richiesta a chi svolge per professione l’attività di intermediazione.

DANNI IN CONDOMINIO: la responsabilità di amministratore e condominio

DANNI IN CONDOMINIO: la responsabilità di amministratore e condominio

Con ordinanza nr 26291 del 17 ottobre 2019, la Corte di Cassazione ha ribadito che il condominio è obbligato, in quanto custode dei beni e dei servizi comuni, ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio alle proprietà esclusive dei condomini e a terzi. Pertanto, il condominio sarà tenuto al risarcimento in base all’art. 2051 c.c.  di tutti i danni patiti da condomini e terzi, anche quando la causa di attribuibile a vizi edificatori dello stabile, non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito. Peraltro, qualora la situazione dannosa sia potenzialmente idonea a produrre ulteriori danni o un aggravamento di quelli già arrecati, il condominio può essere obbligato anche a rimuovere le cause del danno stesso, ex art. 1172 c.c.

Tuttavia, in caso di inerzia dei condomini riguardo a lavori necessari e indifferibili, l’amministratore avrà l’obbligo di attivarsi in prima persona al fine di compiere tutti i lavori di manutenzione necessari ad eliminare la situazione pregiudizievole. In caso contrario, per la sua negligenza o inerzia, l’amministratore potrà essere condannato a tenere indenne il condominio da qualunque richiesta di risarcimento danno pervenuta al condominio stesso da parte di terzi danneggiati.

E’ stato anche chiarito che ai sensi dell’art. 1130, n. 4, c.c., l’amministratore ha il potere-dovere di compiere non solo tutti gli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, ma anche quelli diretti alla salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato; pertanto, rientra nel novero degli atti conservativi che deve porre in essere l’amministratore anche l’azione di cui all’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti (Cass. civ. Sez. II Sent., 31 gennaio 2018, n. 2436).

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: responsabilità del mediatore per omessa informazione

COMPRAVENDITA IMMOBILIARE: responsabilità del mediatore per omessa informazione

Secondo quanto ribadito dalla Cassazione Civile Sentenza  del 21/02/2017 n° 4415 “Il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l’ordinaria diligenza, l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione”.

Si precisa, infatti, che l’art 1759 cc obbliga il mediatore ad informare le parti su quelle circostanze a lui note idonee ad incidere sull’affare, in particolare sulla valutazione e la sicurezza del medesimo, e quindi, sulla sua conclusione.

Come più volte ricordato dalla giurisprudenza, l’attività del mediatore deve sempre essere svolta nel rispetto dei doveri di correttezza e della media diligenza professionale, che comprende non solo l’obbligo di comunicare le circostanze note (o conoscibili secondo la comune diligenza), ma anche il divieto di fornire quelle sulle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.

Ad esempio, il promissario acquirente sarà legittimato a rifiutare il pagamento della provvigione in caso di mancata informazione da parte del mediatore sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita.